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住房(fáng)與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在河(hé)南樓市網十周年慶典講話(huà)【圖文】
2013/12/09 來(lái)源：行(xíng)政部
2013/12/09 來(lái)源：行(xíng)政部
如何判斷當前房(fáng)地産的投資？住房(fáng)與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹女士在河(hé)南樓市網十周年慶典上(shàng)的講話(huà)：
我認為(wèi)過去我們房(fáng)地産市場(chǎng)單邊上(shàng)漲格局的市場(chǎng)投資判斷是截然不同的，過去市場(chǎng)都是一個(gè)單邊上(shàng)漲的格局，在哪兒投資都有(yǒu)機會(huì)，在哪兒開(kāi)發都能賺錢(qián)，在哪兒拿(ná)到地都是好事情。但(dàn)是未來(lái)我們前面已經講到房(fáng)地産是一個(gè)分化的格局，所以我們對投資趨勢的判斷和(hé)選擇尤為(wèi)重要。先要判斷正确選擇正确，你(nǐ)的企業大(dà)小(xiǎo)管理(lǐ)水(shuǐ)平的好壞高(gāo)低(dī)都會(huì)影(yǐng)響到你(nǐ)賺錢(qián)，隻不過是賺多(duō)賺少(shǎo)而已，如果趨勢都判斷錯誤，對再好的企業也會(huì)在市場(chǎng)上(shàng)有(yǒu)诟病。那(nà)麽未來(lái)的房(fáng)地産市場(chǎng)應該是包括兩個(gè)部分，一個(gè)部分是住宅市場(chǎng)，一個(gè)是非住宅市場(chǎng)。那(nà)麽對住宅市場(chǎng)來(lái)說現在在房(fáng)地産投資方面住宅投資已經占到投資的68%，連70%都不到。
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非住宅投資現在是處于一個(gè)規模和(hé)占地開(kāi)始擴大(dà)的發展階段，那(nà)麽對住宅投資來(lái)說未來(lái)的發展趨勢是什麽呢？我們對2020年之前中國住房(fáng)需求的估算(suàn)，大(dà)緻有(yǒu)三句話(huà)。前列我們仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)，第二是增速減緩，第三是分化加劇(jù)，為(wèi)什麽仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)？就是因為(wèi)我們到2020年之前，城鎮化的進程還(hái)沒有(yǒu)結束，全國人(rén)口總量增加的格局沒有(yǒu)改變，我們城市每年還(hái)面臨着2000萬左右的新增常住人(rén)口，這個(gè)新增的城鎮常住人(rén)口一定要在城市有(yǒu)地方住。所以，新增需求要靠新開(kāi)發來(lái)滿足，所以我們說仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)，有(yǒu)空(kōng)間(jiān)的前列個(gè)原因是新增需求還(hái)存在，第二個(gè)原因是在于我們人(rén)口的年齡結構對房(fáng)地産的周期影(yǐng)響特别大(dà)。到2020年之前，中國人(rén)口的結構對房(fáng)地産市場(chǎng)的發展是有(yǒu)利的，比如說25-40歲年輕的勞動力在人(rén)口所占的比重仍然處于一個(gè)高(gāo)位，之後是一個(gè)緩慢向上(shàng)的格局。第三個(gè)原因是高(gāo)持續人(rén)口對房(fáng)地産市場(chǎng)的貢獻也是非常大(dà)的，我們到2020年之前，中國的高(gāo)持續人(rén)口，也就是35-54歲的這一部分人(rén)所占的人(rén)口比重還(hái)在30%左右，之後是一個(gè)下降的趨勢。第四個(gè)原因，是因為(wèi)家(jiā)庭結構的變化，就是小(xiǎo)型化，小(xiǎo)型化意味着什麽呢？家(jiā)庭小(xiǎo)型化意味着人(rén)口不增加，住房(fáng)需求在增加，過去十年，如果說城鎮的家(jiā)庭數(shù)增加了57.8%的話(huà)，單代家(jiā)庭增長了121%的話(huà)，所以我們說小(xiǎo)型化還(hái)需持續。以上(shàng)幾個(gè)原因都導緻未來(lái)的新建商品房(fáng)市場(chǎng)認為(wèi)的空(kōng)間(jiān)還(hái)是有(yǒu)的，總量還(hái)是比較大(dà)的，但(dàn)是它的增長不可(kě)能複制(zhì)之前十年的增長，未來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)一定是個(gè)增速減緩的過程，我們過去以商品房(fáng)銷售面積為(wèi)例，過去2009年之前，商品房(fáng)銷售面積的增長速度每年符合增長率16%左右，是一個(gè)非常高(gāo)速的增長。而未來(lái)，我們認為(wèi)房(fáng)地産銷售面積的增長一定會(huì)降到個(gè)位數(shù)，所以增速是在下降。
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之後，分化加劇(jù)，整個(gè)市場(chǎng)的分化加劇(jù)體(tǐ)現在兩個(gè)方面。前列，城市分化，不同的城市發展是不一樣的，有(yǒu)的城市增長空(kōng)間(jiān)比較大(dà)，有(yǒu)的城市平衡，不增長，有(yǒu)的城市就要下跌；第二個(gè)，企業也在分化，在目前的市場(chǎng)格局下，我們認為(wèi)下一步的企業一定會(huì)面臨着整合和(hé)調整，這是一個(gè)非常殘酷的現實，在這樣一個(gè)情況下，我們房(fáng)地産的投資怎麽選擇呢？我認為(wèi)之值得(de)大(dà)家(jiā)關注的是兩個(gè)因素，前列，就是城市群衆因素。但(dàn)是說城市分化是不是隻有(yǒu)一二線城市才有(yǒu)機會(huì)，其它城市就沒有(yǒu)機會(huì)呢？我不是這樣看的，我認為(wèi)城市分化，不僅僅是三四線城市和(hé)一二線城市有(yǒu)區(qū)别，更重要的是三四線城市本身也是在出現一個(gè)分化的格局，所以說我們的選擇不僅僅是要選擇一二線城市，我們要有(yǒu)選擇原則，這個(gè)原則是什麽呢？前列，我們要關注城市群，城市群不是政府有(yǒu)規劃的城市群都是值得(de)我們選擇的，關鍵是我們要選擇那(nà)些(xiē)人(rén)口城鎮密度大(dà)的城市群才之值得(de)我們投資。城市群是産力之集聚，産業密度之大(dà)，發展之繁榮的地區(qū)，産業密度大(dà)意味着它會(huì)不斷的派生(shēng)出新的産業，而不斷派生(shēng)出新的産業它會(huì)帶來(lái)新的就業人(rén)口的增加，對房(fáng)地産市場(chǎng)是之有(yǒu)利的支撐。所以我們前列要關注的是城市群，而且這個(gè)城市群不是政府規劃的城市群，大(dà)家(jiā)知道(dào)我們現在政府提出的未來(lái)城市發展道(dào)路要走城市群做(zuò)為(wèi)城市發展的主題空(kōng)間(jiān)形态，全部規劃多(duō)少(shǎo)城市群呢？上(shàng)百的城市群大(dà)大(dà)小(xiǎo)小(xiǎo)的城市群，不是所有(yǒu)規劃的地方城市群的地方都是值得(de)投資的，我們一定要選擇那(nà)些(xiē)城鎮數(shù)量城市密度大(dà)的地方那(nà)些(xiē)城市群才之有(yǒu)發展潛力和(hé)前景。第二，就是我們要非常面臨一個(gè)殘酷的現實就是我們要高(gāo)度關注高(gāo)速鐵(tiě)路網的建設，大(dà)家(jiā)知道(dào)中國正在規劃高(gāo)速鐵(tiě)路網，這個(gè)高(gāo)速鐵(tiě)路網由兩個(gè)部分組成，前列部分是城市群內(nèi)的同城化所支撐的快速鐵(tiě)路交通(tōng)，第二個(gè)是通(tōng)過國家(jiā)的高(gāo)鐵(tiě)把各個(gè)城市群連接起來(lái)，這個(gè)規劃正在布局和(hé)實施之中，那(nà)麽大(dà)緻可(kě)以想象等到那(nà)一天，中國的高(gāo)速部分交通(tōng)網建成網絡的那(nà)一天。現在全國600多(duō)個(gè)名字叫“市”的城市大(dà)緻可(kě)以分為(wèi)兩類，一類城市是在高(gāo)速鐵(tiě)路網的網絡上(shàng)面，它是交通(tōng)的連接點，它在各個(gè)城市構成了在高(gāo)速鐵(tiě)路交通(tōng)網連接下變成城市網，在這個(gè)城市網上(shàng)面的城市未來(lái)的投資機會(huì)比較大(dà)，産業的積極度會(huì)更高(gāo)，投資的成本會(huì)更低(dī)，效率會(huì)更高(gāo)，對人(rén)口聚集度會(huì)更明(míng)顯。而另外一部分城市是在這個(gè)網絡下面，在網絡下面會(huì)減少(shǎo)投資的機會(huì)，就不如在網上(shàng)面那(nà)些(xiē)城市的投資空(kōng)間(jiān)，所以我們說高(gāo)速路的交通(tōng)網的建設高(gāo)鐵(tiě)改變中國經濟，一定是這個(gè)格局。在農村有(yǒu)一句話(huà)：要想富，先修路，在城市是一個(gè)道(dào)理(lǐ)。城市高(gāo)速鐵(tiě)路網的建設将會(huì)使相當大(dà)的一部分城市發生(shēng)變化，這個(gè)過程就是房(fáng)地産投資增長的過程。所以我們說，我們要關注什麽，我們要抓住要點，我們今後的投資一定是要有(yǒu)選擇的，而不是過去隻要進房(fáng)地産就能賺錢(qián)的概念已經一去不複返了。
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未來(lái)市場(chǎng)是一個(gè)分化的格局，我們要從區(qū)域發展的角度、從整個(gè)國家(jiā)發展格局的角度來(lái)作(zuò)出我們自己的判斷，不僅僅是一二線城市，我們很(hěn)多(duō)三四線城市高(gāo)速交通(tōng)網的建設也會(huì)改變。當然我們未來(lái)的投資也不僅僅是住宅市場(chǎng)，非住宅市場(chǎng)也面臨着巨大(dà)的空(kōng)間(jiān)，同時(shí)也有(yǒu)很(hěn)大(dà)的風險。總而言之，我認為(wèi)未來(lái)三中全會(huì)之後中國的房(fáng)地産市場(chǎng)是一個(gè)謹慎、樂觀的市場(chǎng)。
我認為(wèi)過去我們房(fáng)地産市場(chǎng)單邊上(shàng)漲格局的市場(chǎng)投資判斷是截然不同的，過去市場(chǎng)都是一個(gè)單邊上(shàng)漲的格局，在哪兒投資都有(yǒu)機會(huì)，在哪兒開(kāi)發都能賺錢(qián)，在哪兒拿(ná)到地都是好事情。但(dàn)是未來(lái)我們前面已經講到房(fáng)地産是一個(gè)分化的格局，所以我們對投資趨勢的判斷和(hé)選擇尤為(wèi)重要。先要判斷正确選擇正确，你(nǐ)的企業大(dà)小(xiǎo)管理(lǐ)水(shuǐ)平的好壞高(gāo)低(dī)都會(huì)影(yǐng)響到你(nǐ)賺錢(qián)，隻不過是賺多(duō)賺少(shǎo)而已，如果趨勢都判斷錯誤，對再好的企業也會(huì)在市場(chǎng)上(shàng)有(yǒu)诟病。那(nà)麽未來(lái)的房(fáng)地産市場(chǎng)應該是包括兩個(gè)部分，一個(gè)部分是住宅市場(chǎng)，一個(gè)是非住宅市場(chǎng)。那(nà)麽對住宅市場(chǎng)來(lái)說現在在房(fáng)地産投資方面住宅投資已經占到投資的68%，連70%都不到。
非住宅投資現在是處于一個(gè)規模和(hé)占地開(kāi)始擴大(dà)的發展階段，那(nà)麽對住宅投資來(lái)說未來(lái)的發展趨勢是什麽呢？我們對2020年之前中國住房(fáng)需求的估算(suàn)，大(dà)緻有(yǒu)三句話(huà)。前列我們仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)，第二是增速減緩，第三是分化加劇(jù)，為(wèi)什麽仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)？就是因為(wèi)我們到2020年之前，城鎮化的進程還(hái)沒有(yǒu)結束，全國人(rén)口總量增加的格局沒有(yǒu)改變，我們城市每年還(hái)面臨着2000萬左右的新增常住人(rén)口，這個(gè)新增的城鎮常住人(rén)口一定要在城市有(yǒu)地方住。所以，新增需求要靠新開(kāi)發來(lái)滿足，所以我們說仍有(yǒu)空(kōng)間(jiān)，有(yǒu)空(kōng)間(jiān)的前列個(gè)原因是新增需求還(hái)存在，第二個(gè)原因是在于我們人(rén)口的年齡結構對房(fáng)地産的周期影(yǐng)響特别大(dà)。到2020年之前，中國人(rén)口的結構對房(fáng)地産市場(chǎng)的發展是有(yǒu)利的，比如說25-40歲年輕的勞動力在人(rén)口所占的比重仍然處于一個(gè)高(gāo)位，之後是一個(gè)緩慢向上(shàng)的格局。第三個(gè)原因是高(gāo)持續人(rén)口對房(fáng)地産市場(chǎng)的貢獻也是非常大(dà)的，我們到2020年之前，中國的高(gāo)持續人(rén)口，也就是35-54歲的這一部分人(rén)所占的人(rén)口比重還(hái)在30%左右，之後是一個(gè)下降的趨勢。第四個(gè)原因，是因為(wèi)家(jiā)庭結構的變化，就是小(xiǎo)型化，小(xiǎo)型化意味着什麽呢？家(jiā)庭小(xiǎo)型化意味着人(rén)口不增加，住房(fáng)需求在增加，過去十年，如果說城鎮的家(jiā)庭數(shù)增加了57.8%的話(huà)，單代家(jiā)庭增長了121%的話(huà)，所以我們說小(xiǎo)型化還(hái)需持續。以上(shàng)幾個(gè)原因都導緻未來(lái)的新建商品房(fáng)市場(chǎng)認為(wèi)的空(kōng)間(jiān)還(hái)是有(yǒu)的，總量還(hái)是比較大(dà)的，但(dàn)是它的增長不可(kě)能複制(zhì)之前十年的增長，未來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)一定是個(gè)增速減緩的過程，我們過去以商品房(fáng)銷售面積為(wèi)例，過去2009年之前，商品房(fáng)銷售面積的增長速度每年符合增長率16%左右，是一個(gè)非常高(gāo)速的增長。而未來(lái)，我們認為(wèi)房(fáng)地産銷售面積的增長一定會(huì)降到個(gè)位數(shù)，所以增速是在下降。
之後，分化加劇(jù)，整個(gè)市場(chǎng)的分化加劇(jù)體(tǐ)現在兩個(gè)方面。前列，城市分化，不同的城市發展是不一樣的，有(yǒu)的城市增長空(kōng)間(jiān)比較大(dà)，有(yǒu)的城市平衡，不增長，有(yǒu)的城市就要下跌；第二個(gè)，企業也在分化，在目前的市場(chǎng)格局下，我們認為(wèi)下一步的企業一定會(huì)面臨着整合和(hé)調整，這是一個(gè)非常殘酷的現實，在這樣一個(gè)情況下，我們房(fáng)地産的投資怎麽選擇呢？我認為(wèi)之值得(de)大(dà)家(jiā)關注的是兩個(gè)因素，前列，就是城市群衆因素。但(dàn)是說城市分化是不是隻有(yǒu)一二線城市才有(yǒu)機會(huì)，其它城市就沒有(yǒu)機會(huì)呢？我不是這樣看的，我認為(wèi)城市分化，不僅僅是三四線城市和(hé)一二線城市有(yǒu)區(qū)别，更重要的是三四線城市本身也是在出現一個(gè)分化的格局，所以說我們的選擇不僅僅是要選擇一二線城市，我們要有(yǒu)選擇原則，這個(gè)原則是什麽呢？前列，我們要關注城市群，城市群不是政府有(yǒu)規劃的城市群都是值得(de)我們選擇的，關鍵是我們要選擇那(nà)些(xiē)人(rén)口城鎮密度大(dà)的城市群才之值得(de)我們投資。城市群是産力之集聚，産業密度之大(dà)，發展之繁榮的地區(qū)，産業密度大(dà)意味着它會(huì)不斷的派生(shēng)出新的産業，而不斷派生(shēng)出新的産業它會(huì)帶來(lái)新的就業人(rén)口的增加，對房(fáng)地産市場(chǎng)是之有(yǒu)利的支撐。所以我們前列要關注的是城市群，而且這個(gè)城市群不是政府規劃的城市群，大(dà)家(jiā)知道(dào)我們現在政府提出的未來(lái)城市發展道(dào)路要走城市群做(zuò)為(wèi)城市發展的主題空(kōng)間(jiān)形态，全部規劃多(duō)少(shǎo)城市群呢？上(shàng)百的城市群大(dà)大(dà)小(xiǎo)小(xiǎo)的城市群，不是所有(yǒu)規劃的地方城市群的地方都是值得(de)投資的，我們一定要選擇那(nà)些(xiē)城鎮數(shù)量城市密度大(dà)的地方那(nà)些(xiē)城市群才之有(yǒu)發展潛力和(hé)前景。第二，就是我們要非常面臨一個(gè)殘酷的現實就是我們要高(gāo)度關注高(gāo)速鐵(tiě)路網的建設，大(dà)家(jiā)知道(dào)中國正在規劃高(gāo)速鐵(tiě)路網，這個(gè)高(gāo)速鐵(tiě)路網由兩個(gè)部分組成，前列部分是城市群內(nèi)的同城化所支撐的快速鐵(tiě)路交通(tōng)，第二個(gè)是通(tōng)過國家(jiā)的高(gāo)鐵(tiě)把各個(gè)城市群連接起來(lái)，這個(gè)規劃正在布局和(hé)實施之中，那(nà)麽大(dà)緻可(kě)以想象等到那(nà)一天，中國的高(gāo)速部分交通(tōng)網建成網絡的那(nà)一天。現在全國600多(duō)個(gè)名字叫“市”的城市大(dà)緻可(kě)以分為(wèi)兩類，一類城市是在高(gāo)速鐵(tiě)路網的網絡上(shàng)面，它是交通(tōng)的連接點，它在各個(gè)城市構成了在高(gāo)速鐵(tiě)路交通(tōng)網連接下變成城市網，在這個(gè)城市網上(shàng)面的城市未來(lái)的投資機會(huì)比較大(dà)，産業的積極度會(huì)更高(gāo)，投資的成本會(huì)更低(dī)，效率會(huì)更高(gāo)，對人(rén)口聚集度會(huì)更明(míng)顯。而另外一部分城市是在這個(gè)網絡下面，在網絡下面會(huì)減少(shǎo)投資的機會(huì)，就不如在網上(shàng)面那(nà)些(xiē)城市的投資空(kōng)間(jiān)，所以我們說高(gāo)速路的交通(tōng)網的建設高(gāo)鐵(tiě)改變中國經濟，一定是這個(gè)格局。在農村有(yǒu)一句話(huà)：要想富，先修路，在城市是一個(gè)道(dào)理(lǐ)。城市高(gāo)速鐵(tiě)路網的建設将會(huì)使相當大(dà)的一部分城市發生(shēng)變化，這個(gè)過程就是房(fáng)地産投資增長的過程。所以我們說，我們要關注什麽，我們要抓住要點，我們今後的投資一定是要有(yǒu)選擇的，而不是過去隻要進房(fáng)地産就能賺錢(qián)的概念已經一去不複返了。
未來(lái)市場(chǎng)是一個(gè)分化的格局，我們要從區(qū)域發展的角度、從整個(gè)國家(jiā)發展格局的角度來(lái)作(zuò)出我們自己的判斷，不僅僅是一二線城市，我們很(hěn)多(duō)三四線城市高(gāo)速交通(tōng)網的建設也會(huì)改變。當然我們未來(lái)的投資也不僅僅是住宅市場(chǎng)，非住宅市場(chǎng)也面臨着巨大(dà)的空(kōng)間(jiān)，同時(shí)也有(yǒu)很(hěn)大(dà)的風險。總而言之，我認為(wèi)未來(lái)三中全會(huì)之後中國的房(fáng)地産市場(chǎng)是一個(gè)謹慎、樂觀的市場(chǎng)。