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河(hé)南财經政法大(dà)學李曉峰教授在河(hé)南樓市網十周年慶典講話(huà)【多(duō)圖】
2013/12/09 來(lái)源：行(xíng)政部
2013/12/09 來(lái)源：行(xíng)政部
河(hé)南省土地學會(huì)常務理(lǐ)事、河(hé)南省房(fáng)地産業商會(huì)專家(jiā)顧問團副主任、河(hé)南樓市網高(gāo)級發展顧問、房(fáng)地産研究所所長李曉峰教授在我公司下屬的河(hé)南樓市網十周年慶典講話(huà)。
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2013年，我本人(rén)歸納房(fáng)地産的發展形勢，用分化兩個(gè)字來(lái)形容。秦虹主任講到城市在不斷的分化，企業也在不斷的分化，伴随着城市的分化，出現了企業的分化。2013年與2011年、2012年房(fáng)地産形勢的不同之處在于，在一線、二線城市有(yǒu)一種所謂王者歸來(lái)的感覺，因為(wèi)在過去的調控過程當中，有(yǒu)一個(gè)非常嚴厲的房(fáng)地産調控政策，主要就是針對一線、二線城市，所以在調控當中，它受的影(yǐng)響比較大(dà)，很(hěn)多(duō)房(fáng)地産開(kāi)發商開(kāi)始改變自己的思路，市民、開(kāi)發商都有(yǒu)逃離北上(shàng)廣的趨勢，除了北上(shàng)廣以外的其他核心城市，像南京、武漢、杭州等熱點城市也是受我國房(fáng)地産調控壓力非常大(dà)的城市，在這裏邊的生(shēng)存空(kōng)間(jiān)嚴重受到限制(zhì)，我們看到建業、正商作(zuò)為(wèi)河(hé)南之大(dà)的兩家(jiā)房(fáng)地産商，在2010年的業界出現了重大(dà)的分化，建業在這一年仍然保持着比較強勁的勢頭，而正商就出現了問題，原因在于建業除了鄭州市場(chǎng)以外，還(hái)有(yǒu)17個(gè)地市，而正商除了鄭州以外幾乎就沒有(yǒu)，如果僅僅盤踞在一線、二線核心城市的這樣的一些(xiē)開(kāi)發商在我們國家(jiā)嚴厲的調控政策下，真是覺得(de)日子比較艱難，所以他們做(zuò)了兩個(gè)選擇。前列個(gè)選擇是離開(kāi)鄭州市，去三線或者四線城市；第二個(gè)選擇是仍然留在鄭州開(kāi)發寫字樓産品。
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在過去的2011年、2012年裏很(hěn)多(duō)鄭州本土的開(kāi)發商做(zuò)了這兩個(gè)選擇，正商一直沿着航海路在做(zuò)，幾乎搞成了正商房(fáng)地産一條街(jiē)，從東到西都是正商的樓盤，但(dàn)他也在轉向河(hé)南的三線城市，他感覺到隻在鄭州做(zuò)不行(xíng)，建業已經在其他地市紮根了就更遊刃有(yǒu)餘，鄭州市的開(kāi)發商選擇了離開(kāi)鄭州到三線城市繼續開(kāi)發住宅，有(yǒu)些(xiē)開(kāi)發商仍然留在鄭州開(kāi)發寫字樓，這就直接導緻了一個(gè)問題，進入2013年鄭州市住宅的供應數(shù)量已經大(dà)幅度減少(shǎo)，因為(wèi)留在鄭州的也不再搞住宅了，搞住宅的也不在鄭州了，就造成了2013年鄭州市住宅的供應數(shù)量已經大(dà)幅度減少(shǎo)，直接導緻了2013年前8個(gè)月鄭州市新建商品房(fáng)的銷售價格在全國的範圍之內(nèi)排到了第七位，北上(shàng)廣之外，南京、廈門(mén)之後就是鄭州了。漲幅超過12%，進入前十名，我想今年的前8個(gè)月為(wèi)什麽今年的北上(shàng)廣漲幅超過了20%，二線城市的很(hěn)多(duō)也超過了10%，原因與我剛才所講的鄭州的情況差不多(duō)，因為(wèi)在前兩年，在這些(xiē)地區(qū)，住宅調控的非常嚴厲，留的也不再搞住宅了，搞住宅的也不留了。造成了一種供求短(duǎn)缺的現象，新政府上(shàng)台以後，好像表面上(shàng)不再講房(fáng)地産調控問題，也沒有(yǒu)出現任何新的政策，實際背後的根本原因供求關系出現了重大(dà)的變化，所以才有(yǒu)了剛才講到的一線、二線城市王者歸來(lái)的迹象。原來(lái)慢慢冷下來(lái)的城市突然間(jiān)又熱了，而且超過了以往所有(yǒu)的熱，而另外一個(gè)房(fáng)地産開(kāi)發商住宅開(kāi)發商所關注的重點，三線、四線城市原來(lái)都是熱點，現在是冷下來(lái)了，更重要的是有(yǒu)些(xiē)城市對這種分化起到了強化的作(zuò)用。比如溫州、鄂爾多(duō)斯，這些(xiē)都是三線城市裏的典型，成交數(shù)量在萎縮，房(fáng)價在下降，以溫州、鄂爾多(duō)斯為(wèi)代表，感覺三、四線城市好像不行(xíng)了，許多(duō)專家(jiā)說三線城市房(fáng)地産泡沫已經呈現破裂的迹象，使南陽人(rén)對自己的房(fáng)地産行(xíng)業失去信心。
我本人(rén)認為(wèi)不是這樣，這是一種非常悲觀的情緒，剛才秦主任提到的問題我本人(rén)非常認同，溫州、鄂爾多(duō)斯為(wèi)什麽會(huì)出現問題，這些(xiē)地方作(zuò)為(wèi)三線城市，與别的地方不一樣，之大(dà)的不一樣是金融杠杆用的太多(duō)，杠杆太長，嚴重脫離了本地房(fáng)地産業的基本面，把房(fáng)地産業直接搞成了一個(gè)金融行(xíng)業甚至是投機行(xíng)業，沒有(yǒu)任何以實際為(wèi)依托的行(xíng)業肯定要出問題，我認為(wèi)我國三線城市房(fáng)地産問題應該分為(wèi)兩類，一類像溫州、鄂爾多(duō)斯搞金融的，積累了很(hěn)多(duō)房(fáng)地産泡沫的；另外像我們河(hé)南大(dà)多(duō)數(shù)的三線城市或者鄭州以外的十七個(gè)地級市，它的房(fáng)地産發展的基本面真的跟溫州、鄂爾多(duō)斯不一樣，他的基本面來(lái)自于我們城鎮化的進程。我們南陽人(rén)口超過一千萬，毫無疑問，南陽肩負着新型城鎮化的重大(dà)責任，這個(gè)過程還(hái)遠遠沒有(yǒu)結束，而且還(hái)要進一步去推進，所以南陽的房(fáng)地産業基本面與個(gè)别三線城市的基本面不一樣，不能以偏概全，認為(wèi)溫州、鄂爾多(duō)斯是所有(yǒu)三線城市發展的樣闆，他們的今天就是我們的明(míng)天，這是錯誤的。在二線城市以及鄭州，房(fáng)地産逐漸呈現郊區(qū)化發展形勢，因為(wèi)這個(gè)地方城市已經發展到了一定規模，由攤大(dà)餅到包餃子，發展衛星城這樣一種發展模式，但(dàn)是三線城市目前沒有(yǒu)這樣一種發展形勢，三線城市仍然處在一種以市中心為(wèi)帶頭的發展模式，處在集中的，還(hái)沒到分散的階段。所以三線城市認為(wèi)自己的郊區(qū)化時(shí)代已經到來(lái)這是錯誤的。
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我本人(rén)對南陽這樣的三線城市的房(fáng)地産行(xíng)業有(yǒu)信心，原因在于十八屆三中全會(huì)在戶籍改革制(zhì)度裏透露出來(lái)的信息，我們國家(jiā)在相當長的一段時(shí)間(jiān)內(nèi)要解決進城務工人(rén)員的戶口問題，在過去三十多(duō)年的發展裏，農民變成了農民工，而沒有(yǒu)變成市民，這是人(rén)的城鎮化裏邊之沒有(yǒu)被實現、之沒有(yǒu)被解決的問題就是戶口問題，戶口問題解決了，其他福利問題也就可(kě)以享有(yǒu)了，在哪個(gè)城市可(kě)以實現農民工可(kě)以轉變成市民，這是一個(gè)細思量問題，不是說想到任何一個(gè)城市裏去落戶變成城市戶口就行(xíng)的，也不是任何一個(gè)城市都以同等的條件接納任何人(rén)，在這裏邊采取一個(gè)叫做(zuò)差别化的政策，十八屆三中全會(huì)裏說的非常清楚，有(yǒu)兩點，全面的放開(kāi)建制(zhì)鎮跟小(xiǎo)城市的落戶限制(zhì)，有(yǒu)序的放開(kāi)中等城市的落戶限制(zhì)。由農民變成居民這樣一個(gè)問題要全面放開(kāi)，放開(kāi)到什麽程度呢？就是在這個(gè)地方有(yǒu)穩定的工作(zuò)和(hé)居所，居所可(kě)以是租來(lái)的房(fáng)子，你(nǐ)本人(rén)、子女、配偶、父母、嶽父母都可(kě)以考慮解決戶口問題。在中等城市，比如南陽也要有(yǒu)序的放開(kāi)，但(dàn)力度要小(xiǎo)于建制(zhì)鎮和(hé)小(xiǎo)城市，但(dàn)在北京、鄭州戶口審查要求非常嚴格，不是放開(kāi)的問題，是控制(zhì)的問題，我個(gè)人(rén)感覺在中小(xiǎo)城市優先放開(kāi)戶籍問題，優先轉移農民工的生(shēng)活問題，要真正的落到實處，可(kě)能會(huì)引發一輪進城的熱潮，引發一輪優先到中小(xiǎo)城市落戶的熱潮，毫無疑問，會(huì)對我們這個(gè)地方的房(fáng)地産帶來(lái)重大(dà)的影(yǐng)響。中國夢就是城市夢，是不是就可(kě)以理(lǐ)解為(wèi)住房(fáng)夢，城裏人(rén)有(yǒu)鄉下人(rén)的夢想，鄉下有(yǒu)城裏人(rén)的爹娘，根據我們國家(jiā)目前的制(zhì)度設計(jì)，正是廣大(dà)農民朋友(yǒu)優先在這裏實現城市夢的地方，随着城市夢的實現，房(fáng)地産業也會(huì)赢來(lái)比較大(dà)的發展空(kōng)間(jiān)。
2013年，我本人(rén)歸納房(fáng)地産的發展形勢，用分化兩個(gè)字來(lái)形容。秦虹主任講到城市在不斷的分化，企業也在不斷的分化，伴随着城市的分化，出現了企業的分化。2013年與2011年、2012年房(fáng)地産形勢的不同之處在于，在一線、二線城市有(yǒu)一種所謂王者歸來(lái)的感覺，因為(wèi)在過去的調控過程當中，有(yǒu)一個(gè)非常嚴厲的房(fáng)地産調控政策，主要就是針對一線、二線城市，所以在調控當中，它受的影(yǐng)響比較大(dà)，很(hěn)多(duō)房(fáng)地産開(kāi)發商開(kāi)始改變自己的思路，市民、開(kāi)發商都有(yǒu)逃離北上(shàng)廣的趨勢，除了北上(shàng)廣以外的其他核心城市，像南京、武漢、杭州等熱點城市也是受我國房(fáng)地産調控壓力非常大(dà)的城市，在這裏邊的生(shēng)存空(kōng)間(jiān)嚴重受到限制(zhì)，我們看到建業、正商作(zuò)為(wèi)河(hé)南之大(dà)的兩家(jiā)房(fáng)地産商，在2010年的業界出現了重大(dà)的分化，建業在這一年仍然保持着比較強勁的勢頭，而正商就出現了問題，原因在于建業除了鄭州市場(chǎng)以外，還(hái)有(yǒu)17個(gè)地市，而正商除了鄭州以外幾乎就沒有(yǒu)，如果僅僅盤踞在一線、二線核心城市的這樣的一些(xiē)開(kāi)發商在我們國家(jiā)嚴厲的調控政策下，真是覺得(de)日子比較艱難，所以他們做(zuò)了兩個(gè)選擇。前列個(gè)選擇是離開(kāi)鄭州市，去三線或者四線城市；第二個(gè)選擇是仍然留在鄭州開(kāi)發寫字樓産品。
在過去的2011年、2012年裏很(hěn)多(duō)鄭州本土的開(kāi)發商做(zuò)了這兩個(gè)選擇，正商一直沿着航海路在做(zuò)，幾乎搞成了正商房(fáng)地産一條街(jiē)，從東到西都是正商的樓盤，但(dàn)他也在轉向河(hé)南的三線城市，他感覺到隻在鄭州做(zuò)不行(xíng)，建業已經在其他地市紮根了就更遊刃有(yǒu)餘，鄭州市的開(kāi)發商選擇了離開(kāi)鄭州到三線城市繼續開(kāi)發住宅，有(yǒu)些(xiē)開(kāi)發商仍然留在鄭州開(kāi)發寫字樓，這就直接導緻了一個(gè)問題，進入2013年鄭州市住宅的供應數(shù)量已經大(dà)幅度減少(shǎo)，因為(wèi)留在鄭州的也不再搞住宅了，搞住宅的也不在鄭州了，就造成了2013年鄭州市住宅的供應數(shù)量已經大(dà)幅度減少(shǎo)，直接導緻了2013年前8個(gè)月鄭州市新建商品房(fáng)的銷售價格在全國的範圍之內(nèi)排到了第七位，北上(shàng)廣之外，南京、廈門(mén)之後就是鄭州了。漲幅超過12%，進入前十名，我想今年的前8個(gè)月為(wèi)什麽今年的北上(shàng)廣漲幅超過了20%，二線城市的很(hěn)多(duō)也超過了10%，原因與我剛才所講的鄭州的情況差不多(duō)，因為(wèi)在前兩年，在這些(xiē)地區(qū)，住宅調控的非常嚴厲，留的也不再搞住宅了，搞住宅的也不留了。造成了一種供求短(duǎn)缺的現象，新政府上(shàng)台以後，好像表面上(shàng)不再講房(fáng)地産調控問題，也沒有(yǒu)出現任何新的政策，實際背後的根本原因供求關系出現了重大(dà)的變化，所以才有(yǒu)了剛才講到的一線、二線城市王者歸來(lái)的迹象。原來(lái)慢慢冷下來(lái)的城市突然間(jiān)又熱了，而且超過了以往所有(yǒu)的熱，而另外一個(gè)房(fáng)地産開(kāi)發商住宅開(kāi)發商所關注的重點，三線、四線城市原來(lái)都是熱點，現在是冷下來(lái)了，更重要的是有(yǒu)些(xiē)城市對這種分化起到了強化的作(zuò)用。比如溫州、鄂爾多(duō)斯，這些(xiē)都是三線城市裏的典型，成交數(shù)量在萎縮，房(fáng)價在下降，以溫州、鄂爾多(duō)斯為(wèi)代表，感覺三、四線城市好像不行(xíng)了，許多(duō)專家(jiā)說三線城市房(fáng)地産泡沫已經呈現破裂的迹象，使南陽人(rén)對自己的房(fáng)地産行(xíng)業失去信心。
我本人(rén)認為(wèi)不是這樣，這是一種非常悲觀的情緒，剛才秦主任提到的問題我本人(rén)非常認同，溫州、鄂爾多(duō)斯為(wèi)什麽會(huì)出現問題，這些(xiē)地方作(zuò)為(wèi)三線城市，與别的地方不一樣，之大(dà)的不一樣是金融杠杆用的太多(duō)，杠杆太長，嚴重脫離了本地房(fáng)地産業的基本面，把房(fáng)地産業直接搞成了一個(gè)金融行(xíng)業甚至是投機行(xíng)業，沒有(yǒu)任何以實際為(wèi)依托的行(xíng)業肯定要出問題，我認為(wèi)我國三線城市房(fáng)地産問題應該分為(wèi)兩類，一類像溫州、鄂爾多(duō)斯搞金融的，積累了很(hěn)多(duō)房(fáng)地産泡沫的；另外像我們河(hé)南大(dà)多(duō)數(shù)的三線城市或者鄭州以外的十七個(gè)地級市，它的房(fáng)地産發展的基本面真的跟溫州、鄂爾多(duō)斯不一樣，他的基本面來(lái)自于我們城鎮化的進程。我們南陽人(rén)口超過一千萬，毫無疑問，南陽肩負着新型城鎮化的重大(dà)責任，這個(gè)過程還(hái)遠遠沒有(yǒu)結束，而且還(hái)要進一步去推進，所以南陽的房(fáng)地産業基本面與個(gè)别三線城市的基本面不一樣，不能以偏概全，認為(wèi)溫州、鄂爾多(duō)斯是所有(yǒu)三線城市發展的樣闆，他們的今天就是我們的明(míng)天，這是錯誤的。在二線城市以及鄭州，房(fáng)地産逐漸呈現郊區(qū)化發展形勢，因為(wèi)這個(gè)地方城市已經發展到了一定規模，由攤大(dà)餅到包餃子，發展衛星城這樣一種發展模式，但(dàn)是三線城市目前沒有(yǒu)這樣一種發展形勢，三線城市仍然處在一種以市中心為(wèi)帶頭的發展模式，處在集中的，還(hái)沒到分散的階段。所以三線城市認為(wèi)自己的郊區(qū)化時(shí)代已經到來(lái)這是錯誤的。
我本人(rén)對南陽這樣的三線城市的房(fáng)地産行(xíng)業有(yǒu)信心，原因在于十八屆三中全會(huì)在戶籍改革制(zhì)度裏透露出來(lái)的信息，我們國家(jiā)在相當長的一段時(shí)間(jiān)內(nèi)要解決進城務工人(rén)員的戶口問題，在過去三十多(duō)年的發展裏，農民變成了農民工，而沒有(yǒu)變成市民，這是人(rén)的城鎮化裏邊之沒有(yǒu)被實現、之沒有(yǒu)被解決的問題就是戶口問題，戶口問題解決了，其他福利問題也就可(kě)以享有(yǒu)了，在哪個(gè)城市可(kě)以實現農民工可(kě)以轉變成市民，這是一個(gè)細思量問題，不是說想到任何一個(gè)城市裏去落戶變成城市戶口就行(xíng)的，也不是任何一個(gè)城市都以同等的條件接納任何人(rén)，在這裏邊采取一個(gè)叫做(zuò)差别化的政策，十八屆三中全會(huì)裏說的非常清楚，有(yǒu)兩點，全面的放開(kāi)建制(zhì)鎮跟小(xiǎo)城市的落戶限制(zhì)，有(yǒu)序的放開(kāi)中等城市的落戶限制(zhì)。由農民變成居民這樣一個(gè)問題要全面放開(kāi)，放開(kāi)到什麽程度呢？就是在這個(gè)地方有(yǒu)穩定的工作(zuò)和(hé)居所，居所可(kě)以是租來(lái)的房(fáng)子，你(nǐ)本人(rén)、子女、配偶、父母、嶽父母都可(kě)以考慮解決戶口問題。在中等城市，比如南陽也要有(yǒu)序的放開(kāi)，但(dàn)力度要小(xiǎo)于建制(zhì)鎮和(hé)小(xiǎo)城市，但(dàn)在北京、鄭州戶口審查要求非常嚴格，不是放開(kāi)的問題，是控制(zhì)的問題，我個(gè)人(rén)感覺在中小(xiǎo)城市優先放開(kāi)戶籍問題，優先轉移農民工的生(shēng)活問題，要真正的落到實處，可(kě)能會(huì)引發一輪進城的熱潮，引發一輪優先到中小(xiǎo)城市落戶的熱潮，毫無疑問，會(huì)對我們這個(gè)地方的房(fáng)地産帶來(lái)重大(dà)的影(yǐng)響。中國夢就是城市夢，是不是就可(kě)以理(lǐ)解為(wèi)住房(fáng)夢，城裏人(rén)有(yǒu)鄉下人(rén)的夢想，鄉下有(yǒu)城裏人(rén)的爹娘，根據我們國家(jiā)目前的制(zhì)度設計(jì)，正是廣大(dà)農民朋友(yǒu)優先在這裏實現城市夢的地方，随着城市夢的實現，房(fáng)地産業也會(huì)赢來(lái)比較大(dà)的發展空(kōng)間(jiān)。